從(cóng)加強房(fáng)企資金(jīn)審查到局部城(chéng)區(qū)定向放(fàng)松限購，從(cóng)放(fàng)寬豪宅标準到限制房(fáng)企平均利潤率……2019年(nián)這(zhè)樣的(de)調控力度釋放(fàng)了什麽信号？未來(lái)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)走勢如何？

樓市(shì)總體(tǐ)平穩 調控取得預期效果

“房(fáng)地(dì)産總體(tǐ)保持平穩運行，實現(xiàn)了穩地(dì)價、穩房(fáng)價、穩預期的(de)目标。”住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉(xiāng)建設部部長(cháng)王蒙徽在近(jìn)日(rì)舉行的(de)全國(guó)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉(xiāng)建設工(gōng)作(zuò)會議(yì)上(shàng)如此評價2019年(nián)我國(guó)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)發展。

這(zhè)一判斷得到數據印證：今年(nián)1月(yuè)至11月(yuè)全國(guó)商品住宅銷售面積達13.1億平方米，同比增長(cháng)1.6%，穩中略升；11月(yuè)70個(gè)大中城(chéng)市(shì)中，一線城(chéng)市(shì)新建商品住宅和(hé)二手住宅銷售價格同比漲幅略有(yǒu)擴大，二三線城(chéng)市(shì)漲幅分别連續7個(gè)月(yuè)和(hé)8個(gè)月(yuè)相(xiàng)同或回落，市(shì)場(chǎng)預期趨穩。

記者近(jìn)期走訪發現(xiàn)，大多數城(chéng)市(shì)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)預期穩定，“房(fáng)價暴漲時(shí)代成過去(qù)時(shí)”獲得普遍認同。不少購房(fáng)者向記者表示，新樓盤近(jìn)期促銷力度大、供給充足、可選擇餘地(dì)大；由于相(xiàng)當數量的(de)購房(fáng)者被分流至新房(fáng)市(shì)場(chǎng)，二手房(fáng)市(shì)場(chǎng)漸成買方市(shì)場(chǎng)，“價位合适”才考慮入市(shì)。

根據中國(guó)社會科(kē)學院發布的(de)《中國(guó)住房(fáng)發展總報告（2019-2020）》，2019年(nián)房(fáng)價總體(tǐ)下(xià)降城(chéng)市(shì)數量和(hé)下(xià)降速度超過去(qù)年(nián)同期，總體(tǐ)房(fáng)價水(shuǐ)平的(de)空間(jiān)分布演變比較平緩，增長(cháng)率的(de)空間(jiān)差異有(yǒu)所擴大。

“2019年(nián)，我國(guó)樓市(shì)年(nián)度穩定有(yǒu)降，季度上(shàng)下(xià)波動，空間(jiān)再度分化(huà)，總體(tǐ)邁進調控預設的(de)合理(lǐ)目标。”中國(guó)社科(kē)院城(chéng)市(shì)與競争力研究中心主任倪鵬飛(fēi)說(shuō)。但(dàn)他(tā)也指出，目前房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)總體(tǐ)平穩，是在政策措施管控下(xià)的(de)弱平衡，影響房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)平穩運行的(de)深層次因素尚未得到根本性轉變。調控進入關鍵時(shí)期，應保持定力、從(cóng)容應對(duì)。

落實“一城(chéng)一策” 長(cháng)效機(jī)制試點穩妥推進

“對(duì)于涉嫌集體(tǐ)惡意炒作(zuò)房(fáng)價的(de)小(xiǎo)區(qū)，主管部門将暫停辦理(lǐ)該小(xiǎo)區(qū)二手房(fáng)網簽手續”，深圳市(shì)住房(fáng)和(hé)建設局近(jìn)日(rì)發布通(tōng)告稱，将采取五大措施嚴厲打擊哄擡房(fáng)價等各類不法行為(wèi)。

“開(kāi)發商參與商品住房(fáng)開(kāi)發建設用地(dì)招拍(pāi)挂前要提交承諾書(shū)，承諾土(tǔ)地(dì)購置資金(jīn)是合規自(zì)有(yǒu)資金(jīn)，其來(lái)源不屬于金(jīn)融貸款、資本市(shì)場(chǎng)融資”，黑(hēi)龍江省住建廳等6部門日(rì)前聯合發布通(tōng)知稱。

梳理(lǐ)今年(nián)以來(lái)各地(dì)調控舉措可以看(kàn)到，一些地(dì)方從(cóng)信貸、土(tǔ)地(dì)等方面收緊樓市(shì)調控政策；另一些地(dì)方則适度寬松了限購政策，如深汕特别合作(zuò)區(qū)商品房(fáng)全面解凍，廣州南沙和(hé)花(huā)都(dōu)、上(shàng)海(hǎi)臨港、廣東佛山等地(dì)區(qū)放(fàng)寬了人(rén)才購房(fáng)的(de)社保年(nián)限或戶籍門檻等。

“今年(nián)各地(dì)樓市(shì)政策呈現(xiàn)雙向精準調控特點，既有(yǒu)放(fàng)松，又(yòu)有(yǒu)收緊。”陽光(guāng)城(chéng)執行副總裁吳建斌認為(wèi)，樓市(shì)調控在持續打擊投機(jī)性需求的(de)同時(shí)，也加強了對(duì)真實居住需求的(de)保護。

各地(dì)錨定“穩地(dì)價、穩房(fáng)價、穩預期”的(de)目标，因城(chéng)、因區(qū)、因時(shí)施策，積極主動作(zuò)為(wèi)，保持了樓市(shì)總體(tǐ)平穩運行。

在中央層面，房(fáng)地(dì)産政策保持連續性、穩定性，夯實城(chéng)市(shì)主體(tǐ)責任，土(tǔ)地(dì)調控機(jī)制顯著完善、财稅制度邁出重要步伐、區(qū)域發展規劃不斷出台，穩妥推進房(fáng)地(dì)産長(cháng)效機(jī)制試點。

從(cóng)房(fáng)地(dì)産金(jīn)融監管看(kàn)，“從(cóng)緊”為(wèi)全國(guó)樓市(shì)調控主要特點。信托、發債等房(fáng)地(dì)産融資渠道(dào)收窄，貸款規模控制加強，銀行信貸資金(jīn)或資金(jīn)借助信托等渠道(dào)進入房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)收緊。

值得注意的(de)是，2019年(nián)，制定完善長(cháng)效機(jī)制的(de)基礎性工(gōng)作(zuò)穩步邁進。住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉(xiāng)建設部初步構建了房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)監測指标體(tǐ)系，開(kāi)展月(yuè)度監測、季度評價，及時(shí)預警提示。

堅持“房(fáng)住不炒” 平穩健康發展內(nèi)涵更加豐富

保持定力，穩字當頭，2020年(nián)房(fáng)地(dì)産調控指向鮮明(míng)。

“堅持房(fáng)子(zǐ)是用來(lái)住的(de)、不是用來(lái)炒的(de)定位”“不将房(fáng)地(dì)産作(zuò)為(wèi)短期刺激經濟的(de)手段”“2020年(nián)要着力穩地(dì)價、穩房(fáng)價、穩預期”……

從(cóng)12月(yuè)份的(de)中央經濟工(gōng)作(zuò)會議(yì)，到中央高(gāo)層近(jìn)日(rì)在住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉(xiāng)建設部召開(kāi)座談會，再到全國(guó)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉(xiāng)建設工(gōng)作(zuò)會議(yì)，各次重大會議(yì)上(shàng)都(dōu)重申了房(fáng)地(dì)産調控主基調。

受訪專家(jiā)普遍表示，從(cóng)2016年(nián)開(kāi)啓的(de)本輪調控，在宏觀經濟複雜(zá)變化(huà)的(de)形勢下(xià)堅持了下(xià)來(lái)，取得了初步成效，積累了一定經驗，凝聚了全社會強大共識。

房(fáng)地(dì)産調控不動搖，中流擊水(shuǐ)從(cóng)容應對(duì)。倪鵬飛(fēi)說(shuō)，房(fáng)地(dì)産調控是國(guó)家(jiā)的(de)一個(gè)重大戰略操作(zuò)，是塑造高(gāo)質量發展的(de)新動力、新機(jī)制、新引擎和(hé)新路(lù)徑。

“市(shì)場(chǎng)環境及預期不斷變化(huà)，房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)會處在波動運行之中。”倪鵬飛(fēi)說(shuō)，地(dì)方調控政策或根據當期和(hé)未來(lái)可能的(de)變化(huà)而适時(shí)微(wēi)調，“穩地(dì)價、穩房(fáng)價、穩預期”的(de)目标很(hěn)明(míng)确，市(shì)場(chǎng)不應對(duì)地(dì)方因城(chéng)施策的(de)局部微(wēi)調作(zuò)“調控松綁”解讀。

惠民(mín)生(shēng)，強保障，中央經濟工(gōng)作(zuò)會議(yì)提出“加強城(chéng)市(shì)更新和(hé)存量住房(fáng)改造提升”“做好(hǎo)城(chéng)鎮老(lǎo)舊(jiù)小(xiǎo)區(qū)改造”等舉措，促進房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)平穩健康發展內(nèi)涵更加豐富。

根據中指研究院的(de)一份報告，展望未來(lái)，在土(tǔ)地(dì)供給結構和(hé)住房(fáng)制度改革的(de)趨勢下(xià)，重點一二線城(chéng)市(shì)以租賃住房(fáng)和(hé)政策性住房(fáng)為(wèi)主的(de)剛需類産品供給将會繼續提升，而對(duì)于大多數普通(tōng)二三線城(chéng)市(shì)來(lái)說(shuō)，改善型住房(fáng)需求仍将是市(shì)場(chǎng)成交主力，且人(rén)口年(nián)齡結構的(de)變化(huà)會加速此類需求釋放(fàng)，未來(lái)高(gāo)性價比、品質突出的(de)産品更易受到市(shì)場(chǎng)青睐。

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